“近幾個月深圳二手房成交量都在5000套徘徊。”深圳市德祐某門店中介人士小孫表示，“咨詢量和成交量應該也是近3年最高了，6月份我共成交了6套二手房，以前可能每個月只成交一兩套”。

在分區限購優化、降首付、降利率等樓市優化政策加持下，深圳樓市呈現出良好走勢，二手房市場尤為明顯。

7月3日，深圳市房地產中介協會披露數據，經統計，6月，深圳全市二手房簽約量達5309套，環比增長9%，同比增長66.3%，創近40個月新高，其中3月和6月二手房交易量突破5000套水平。

新房市場方面，6月共成交3195套，環比增長34.5%，同比下降24.3%。其中新房住宅成交2927套，環比增長45.7%，同比下降4%。

一二手房市場仍冷熱不均。

深職大房地產研究所所長，深圳經濟學會副會長鄧志旺分析，深圳二手房市場的成交量創新高，主要原因是限購政策寬松、首付比例下降、利率下調等政策組合拳的推動，有效刺激到市場上積累的需求得到集中釋放。另外，部分賣家為了快速出手房源，主動在價格上做出調整，提供優惠吸引買家，這種價格讓步直接促進了成交量的上升。相比二手房市場，一手房在價格上并沒有明顯的優勢。盡管一些新房項目也會推出優惠活動，但總體上新房的價格仍然較高，導致新房并沒有像二手房那樣具有明顯的吸引力，其成交量也沒有特別明顯的表現。

剛需積極性明顯提升

在首付比例、利率下調、部分區域社保放寬等政策下，很多本來不能或不想購房的人又可以下手了。

“我花400萬元左右在深圳寶安區買了一個套內不到65平方米的小三居。”一位購房者表示，主要集中看的新房和次新樓盤，但新房大多是期房，等待時間長、不確定性高，最終選擇了次新的二手房。而選擇現在購房與首付比例、利率下降也有很大關系，算下來相比以前月供要少一些。

樂有家研究中心工作人員表示，剛需客戶的積極性明顯提升。主要表現在成交總價和成交面積上。總價300萬元以內的二手房成交占比24.1%，是2023年1月以來的最高點；60平方米以內的小戶型占比連續3個月上浮，對比3月增加了3%，也是今年的相對高點。

同時，樂有家數據顯示，近4個月深圳二手交易數據保持穩定，過戶量企穩在4000套左右，網簽量企穩在5000套左右。

上述中介人士小孫也表示，“我的客戶普遍都是首次買房，社保繳納剛有1年或3年，剛需大概占8成。”

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，從成交結構來看，剛需購房者和小戶型的需求增長顯著。深圳作為一線城市，年輕人口眾多，住房自有率相對較低。這些年輕人是購房市場的潛在主力軍，他們的購房需求一直存在并且巨大。

根據深圳市統計局的數據，深圳常住人口持續凈流入，雖然近年來增速有所放緩，但深圳在2021年之前的十年一直是國內人口增長最快的城市之一，積累了大量的潛在購房需求。這些需求在房價下跌和政策刺激的背景下逐漸釋放。

價格也是一個重要因素。

據樂有家門店成交價格數據顯示，6月深圳全市二手住宅成交均價為6.05萬元/平方米，環比下跌4%，同比下跌15%；最新業主掛牌價6.79萬元/平方米，環比下跌1%，同比下跌11%。

李宇嘉表示，“這一輪深圳‘以價換量’的態勢非常明顯，低于參考價成交的占比達到84%，其議價率上半年更是上升到6.7%，創下新高，比去年上半年議價率上升了0.9%。”

李宇嘉進一步表示，在當前市場中，低價房源的消耗確實能迅速吸引購房者，推動市場交易量的回升。但隨著低價房源的逐步減少，市場能否持續存在著不確定性，后續可能主要還是要取決剛需和改善的循環來維持市場的活躍度。

一位在深圳從業十余年的資深房產中介人士告訴記者，“深圳房價已經跌了30%~40%，今年年底可能已經是底部，可以繼續關注下半年的成交量是否能繼續穩住在5000套左右，如果能穩住，部分核心區域、優質樓盤的價格也會率先企穩，目前有學位概念的小區價格已經慢慢在回升。”

新房市場兩極分化

新房市場方面，情況有所不同。

6月，深圳新房共成交3195套，環比增長34.5%，同比下降24.3%。另據統計，2024年上半年新房成交14470套，環比下降22.6%，同比下降37.9%。

業內機構反饋，當前深圳二手房相對同區域同品質的新房更具價格優勢，導致當前新房市場的吸引力不明顯，導致造成部分客群由新房市場轉向二手房市場。

此外，在利好新政頻發下，新房市場銷量出現兩極分化。據CRIC市場數據顯示，6月普通住宅預售項目網簽成交量約29萬平方米，環比上漲42％。開盤方面，據統計共有12個住宅項目開盤加推入市，共推售5165套房源，個別項目去化喜人。

以6月28日開盤的深圳灣頂級豪宅中海深灣玖序為例，開盤三小時收金100.2億元。據相關媒體報道，中海深灣玖序是今年以來認籌表現最好的樓盤，共計516批購房者凍資選房，平均1.76人選1套房，凍資金額高達25.8億元。

此外，抓住政策窗口期的還有6月19日開盤的中洲迎璽二期，推出了746套93~163平方米的3~4居室，“咨詢量非常大，二期成交量已經去化60%，其中114平方米的戶型已經賣斷貨了。”中洲迎璽二期中介人士小林表示。

部分樓盤的熱銷與開發商借助政策助力，主動讓利，且項目處于核心地段、教育資源充沛、商業配套完善，居住價值高等有關。

深灣玖序開盤勁銷超百億元的背后是因為有頂級的地段及配套，給足了想象的空間，同時是首個突破“7090”限制的豪宅，在戶型設計上以高端改善為主，滿足精準人群的需求。樂有家研究中心工作人員表示，“這也一定程度上反映出目前深圳樓市在高端產品層面的稀缺，大家對于美好居住生活品質的追求沒有變，這也是樓市的支撐點，好的產品一定會得到市場更好的反饋。”

從新房成交價格來看，整體均價環比微降。克而瑞深圳區域數據顯示，深圳有5個區域環比上漲，大鵬新區網簽成交均價36854元/平方米，環比漲幅最大約為16％；另外6個區域環比下跌，其中羅湖區網簽成交均價73831元/平方米，環比跌幅最大約6％。

談及對深圳未來樓市的預期，鄧志旺認為還需要進一步的觀察。政策調整往往能帶來市場需求的短期釋放，但這種釋放的持續性往往取決于政策的穩定性和市場預期。另外，新房價格還需要一定的優惠，吸引更多的需求入市，有助于逐步帶動整個市場進入良性狀態。