整體擠壓強度與上月持平，三線城市擠壓效應顯著

隨著房地產行業的蓬勃發展與逐漸成熟，市場步入了存量房主導的新階段，二手房源日益豐富，為購房者提供了更多選擇。這一轉變自然對新房市場構成了競爭壓力，即二手房對新房市場產生了明顯的擠壓效應。然而，鑒于城市化進程的差異性和房地產市場的多元化發展階段，這種擠壓效應的具體表現因地而異，各不相同。之前的文章我們提到過，在研究購房者找房需求變化時，可以通過二手房擠壓系數來反映購房者在找房時對新房、二手房的偏好，從而間接反映了二手房對新房的影響程度。擠壓系數越大，意味著購房者對二手房的傾向性越強，也即二手房對新房的擠壓效應越強。

根據安居客研究院最新監測數據，6月份46城二手房擠壓系數平均為0.52，與上月持平。受二手房擠壓強度較大（擠壓系數在0.6以上）的城市有8個，分別為南通、秦皇島、咸陽、洛陽、徐州、宜昌、惠州和重慶。其余城市的二手房擠壓系數基本都在0.3～0.6，屬于中等強度擠壓。從不同能級城市的擠壓強度來看，一線城市（0.40）＜二線城市（0.51）＜三線城市（0.67）。其中，一線城市整體受擠壓程度相對較低，在0.3到0.5之間，上海最低為0.35；二線城市中，有4個城市二手房擠壓系數較高，其中南通最高達0.83；三線城市受二手房城市擠壓影響同樣比較顯著，擠壓系數平均為0.67，整體屬于高強度擠壓，其中0.7以上有4個城市，秦皇島最高，為0.81。

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半數城市擠壓強度減弱，對新房需求偏好增強

5月樓市政策密集出臺，國家層面率先推出5.17新政，隨后四個一線城市緊跟步伐，各自發布“5.17新政”。 在5.17樓市新政的影響下，多地降低了購房首付比例，并下調了商業貸款和公積金貸款的利率。這些政策降低了購房門檻，提高了購房者的支付能力，也提升了新房市場的吸引力。如上海非滬籍居民購房社保年限由5年降為3年，外圍地區最低降至1年，這在一定程度上放寬了購房條件，使得部分原本可能選擇二手房的購房者轉而考慮新房，從而減輕了二手房對新房的擠壓強度。

6月份，部分城市新房關注度顯著提升，二手房對新房的競爭壓力有所緩解。46城中，有20個城市（43%）二手房擠壓系數較5月減小，有8個城市基本持平，還有18個城市略有上升。其中擠壓變弱程度最大的為上海（-0.07），擠壓變強程度最大的為南通（0.07）。值得注意的是有幾個城市的二手房擠壓系數在近3個月呈持續上升態勢，意味著這些城市的二手房對新房擠壓效應在逐漸增強，不容忽視。這些城市包括惠州、常州、福州、南昌、天津、青島、成都、合肥、咸陽、呼和浩特。

在這里，我們以兩個極端案例來說明城市之間的二手房擠壓系數差異。上海是46城中擠壓系數最小的城市，且6月擠壓系數較5月下降了0.07，而南通則是46城中擠壓系數最大的城市，且6月擠壓系數較5月上升了0.07。主要原因在于，兩個城市的買房邏輯不同，即二手房客群和新房客群的重疊度不同。在上海，購買新房的客群和購買二手房的客群是兩撥不同的客群。如300萬買外環二手房的是首次置業純剛需上車客群，預算有限想要有個房又不想偏的離譜。300萬要想買新房，那就得跑遠點，去到金山、臨港等更為偏遠的外環外區域。若300萬還想買個學區房，往往只能考慮買個三、四十平的老破小。如果想要買個位置稍微好點的新房，那得準備至少600萬以上的預算。至于打算在內環市中心購房的客群，他們大多關注的是千萬以上的高品質改善型住宅。

一句話，你的預算已經決定了你要買的住房類型和能買的地段，且新房和二手房之間的替代性有限。相比之下，南通因近年城鎮化加速，城市擴張帶來了大量新房源，伴隨這一結果的是眾多產品類似、位置優越、性價高的次新房涌現，使得購房者在關注新房同時也關注周邊二手房，對新房市場構成明顯的競爭壓力。從南通最近5年市場供應情況來看，2019-2021年這三年是南通市場供應高峰，無論是宅地供應還是新房供應都處于較高水平，帶來的結果就是市場上出現大量房齡在5年以內的次新房，對新房銷售造成一定壓力。截至2024年5月底，南通市場上約7萬套二手房待售。今年1月以來，南通二手房成交連續5個月增長，5月成交2084套，同比增加29%，環比增長2.7%。相比之下，新房則震蕩波動，5月成交達到近一年來最高值后開始回落，6月成交587套，同比減少33%，環比下降79%。