“6·26”新政之下，北京樓市出現明顯變化。7月份，北京二手住宅網簽量創近16個月新高；在新房方面，雖然7月份是傳統的銷售淡季，但是成交仍保持穩定。

對于接下來的走勢，合碩機構首席分析師郭毅認為，會進入到底部企穩的狀態。在政策上，更多地會聚焦到精準調控。

積極跑量，新房成交超過3000套

6月26日，北京發布重磅樓市新政，包括首套房最低首付比例從30%降至20%、5年期以上首套房貸利率下限降至3.5%、公積金貸款最低首付比例降至20%、多孩家庭購買第二套房按首套認定等等。

6月底發布新政，勢必會全面影響7月北京樓市交易。最新出爐的數據顯示，北京二手住宅成交量為15575套，環比增長3.9%，同比增長60.3%。值得關注的是，二手房月度網簽量達到近16個月以來的最高水平。

不同于二手房，隨著年中業績沖刺結束以及高溫酷暑的到來，新房市場進入傳統的銷售淡季。在這種情況下，北京新房市場表現如何？

據北京鏈家研究院統計，北京市住建委官網顯示，7月，北京新建商品住宅成交3089套，同比、環比分別下降18.8%和3%，成交量達到今年以來月度次高位水平。

在成交規模方面，中指研究院數據顯示，7月份，北京新建商品住宅成交面積48萬平方米，環比基本持平，同比下降超約20%。7月份北京新房成交規模保持平穩，市場維持一定活躍度。

對于7月份北京新房市場的表現，郭毅分析認為，7月份新房整體的成交量和6月份基本持平，但7月份的供應量是2190套，6月份是3495套，大概減少了1000套左右。可以看出當下市場，在供應層面上，開發商相對比較謹慎和克制。同時，成交上也在積極地跑量。

以價換量，新房整體價格出現調整

在成交價格上，根據北京鏈家研究院數據，北京市住建委官網顯示，7月份，北京商品住宅成交均價5.76萬元/平方米，同比下降3.8%。環比下降15.6%。

郭毅說，價格方面，7月份相比6月份有比較明顯的下調，這說明當下北京新房市場整體還是以剛需類項目為主，中低總價、單價的項目成交在整體市場結構中比重較大，所以帶來了新房整體均價的結構性下滑。與此同時，部分項目給出了相對的優惠和折扣，價格出現了調整的一個狀態。

對于新政帶來的影響，中指研究院研究副總監徐躍進認為，“6·26”北京樓市新政出臺后，北京房地產市場活躍度有所回升，7月新房成交未出現季節性環比回落，政策效果有所顯現。但目前北京房地產政策仍有優化預期，市場觀望情緒依然濃厚，政策效果持續性仍有待觀察。

郭毅指出，新政對整體二手房市場的拉動更大，轉化到新房市場有一定的比例，但實際效果并沒有那么明顯。從新房市場來看，一方面還需要在規劃審批角度，給予更加寬松的空間；從開發商的角度，需要進一步提高產品設計，包括功能空間、精裝配置等，才能夠吸引更多改善家庭的關注。

此外，“6、7月份北京二手房成交當中的一部分客群，目前還在看房、選房，沒有及時、很快地確定好買房的目標，基于這種狀況，新房項目可以在產品的亮點和特色上進一步提升、優化，有可能會吸引到更多換房的購房家庭。”郭毅如是說。

預計市場底部企穩，業內稱政策調整將更加精準

時間已經來到8月份，對于接下來北京新房市場的供應情況，北京鏈家研究院分析師岳微表示，目前，包括中建、建發、城建、住總、興創等多家開發企業預計有12個住宅項目在近期上市，豐臺區大瓦窯、朝陽區酒仙橋將迎來多個改善項目，總價段在集中1000萬元左右，填補區域改善需求的在售空白。昌平區南邵、生命科學園、百善鎮，順義區仁和，大興區西紅門、黃村等職住平衡板塊也均有“上新”，全面覆蓋80-140平方米三至四居的多產品段，總價區間在400萬-800萬元。

諸如南城熱門地區西紅門板塊，除了在售的幾個新盤外，御璟星城·元啟項目預計在8月底開盤，銷售指導價為6.6萬/平方米。近期，御璟星城·元啟“元創”美學樣板間正式開放，據工作人員介紹，項目戶型為79-168平方米三居、四居。

位于順義的住總俸伯項目近日也發布了案名——住總丨青年ONE。北京住總相關負責人表示，項目距離俸伯站400米左右，容積率1.5，非常難得，因為大部分地鐵盤容積率基本是2.0甚至是2.5。此外，項目緊鄰潮白河森林公園，周邊的綠化率非常高。據了解，該項目銷售指導價是4.5萬元/平方米。

對于接下來的市場與政策走勢，郭毅認為，會進入到底部企穩的狀態。在政策上，更多地會聚焦到精準調控，在土地供應上，推出更優質的地塊，讓更多的開發商參與，為市場信心添磚加瓦；針對賣舊買新的轉化，給予更大幅度的政策拉動和激活，以幫助更多的賣房家庭選擇新房，打通從土地到新房再到二手房的交易循環，從而對未來市場穩健向好提供更大的政策助力。