據不完全統計，全國已有超70城推出商品房“以舊換新”。記者近日走訪深圳、鄭州、南京等地房地產市場了解到，各地商品房“以舊換新”主要采取國企收購、市場聯動、稅費補貼三種模式。伴隨各地一攬子政策的加速推進，首批實現“以舊換新”的案例正在落地，消費者的反應比預想的要好，二手房和新房市場交易活躍度均有提升。

國企收購：咨詢和意向登記均超預期

記者在鄭州、南京等地采訪了解到，市民對國企收購舊房的反應比預想的要好。舊房在國資收購后將用于租賃，一些還將納入保障性租賃住房，成為政府籌集保障性租賃住房的一種方式。

鄭州4月20日開始實施“以舊換新”政策，5月10日完成了國企收購舊房的試點，進入全面鋪開階段，計劃全年完成5000套；南京4月27日開展國企收購“以舊換新”，首批試點2000套。

“報名參加‘以舊換新’后，10天不到就有第三方評估機構來評估了。”鄭州市民劉女士說。負責收購舊房的鄭州城發安居有限公司和南京安居建設集團有限責任公司公布的數據顯示，咨詢和意向登記均超預期。

參與“以舊換新”的意愿強烈，但很多市民也表達了對房屋價值評估是否公允的擔心。

針對這種擔憂，南京從信用好、業務強的評估機構庫中隨機抽取3家，取排序中間的評估值作為存量住房的最終收購價格。“市民可以根據評估價格決定是否接受下一步交易。”南京安居建設集團有限責任公司副總經理王胡浩說。

收來的二手房用來做啥？南京計劃將收購過來的二手房用作租賃住房，對外租賃運營；江蘇太倉國企回收的舊房，用于保障性租賃住房和人才公寓房源。

收購資金從哪來？江蘇太倉國企與銀行合作搭建總規模20億元的“資金池”；鄭州目前有包括工行、建行在內的多家銀行對收購舊房的國企融資表達了支持。

鄭州市住宅與房地產業協會會長葉琦認為，國資收購模式適用于常住人口持續增長的城市，同時對國資平臺的運營能力也有一定的要求。

市場聯動：訂金可退回解市民后顧之憂

記者了解到，以往購買新房預交的是定金，如果交定金的一方違約了，無法收回。而此次以深圳為代表的市場聯動模式把不可退的定金改為可退的訂金，降低居民換房的風險，對于改善性需求釋放有積極作用。

2024年5月，深圳開展“以舊換新”的樓盤綠景白石洲迎來了實際成交案例。

劉先生得知“以舊換新”新房訂金可退回的消息后，聯系中介機構樂有家，支付了綠景白石洲的一套110平方米、總價1000多萬元的三房房源訂金。兩周后，他位于南山的54平方米舊房通過樂有家售出，成交價400萬元左右，足以支付新房首付。

深圳“以舊換新”鼓勵房地產開發企業和中介機構，與計劃出售二手商品住房并購買新建商品住房的購房居民簽署涉及“解約保護期”的協議。若舊房未能在約定期限內售出，開發企業和換房人按約定解除協議并無條件退款。

據深圳市房地產中介協會數據，截至5月24日，參與“以舊換新”的開發項目已從首批13個增加至63個，參與的房地產經紀品牌從首批21家增至34個，覆蓋全市1200余家經紀機構。消費者共咨詢15144人次，其中轉化成帶看2604人次，通過活動簽訂新房訂金協議61套。

“關鍵在于舊房能不能賣得出去。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，“以舊換新”能否換成，與換房者的讓利力度和居民就業、收入預期改善情況直接相關。

稅費補貼：換房人節省交易成本

今年4月，江蘇太倉市民陳麗斌通過“以舊換新”換房省了近10萬元的稅費。

陳麗斌的老房子129平方米，評估價是283萬元，換購的新房是太倉鼎盛華庭項目143平方米的戶型，總價約362萬元。新舊房屋款差額79萬元，全部采用按揭貸款，不用交中介費，新房契稅1.5%全免，算下來稅費節省近10萬元。

記者從太倉市住建局獲悉，太倉市今年對住房賣舊買新實施契稅補貼，在2024年1月1日至2024年12月31日期間出售自有住房，并在出售后3個月內、3至6個月內、6至12個月內購置新建商品住房的購房家庭，分別給予新房契稅繳納份額100%、80%、50%的購房補貼。

截至2024年4月底，江蘇太倉商品房“以舊換新”已累計成交新房235套，新房銷售額約8.02億元；置換存量房271套，收購金額約4.24億元。

深圳市住房公積金管理中心為市民免費提供二手房跨行“帶押過戶”資金監管服務，助力解決房屋交易過程中跨行交易“過橋”資金成本高、還貸資金籌措難、售房交易周期長等問題。

除了政府補貼減免稅費外，房地產開發企業和中介機構也推出購房價款、傭金等專屬優惠方案。以深圳為例，目前二手房交易業主傭金點數一般是1.2%至1.5%。樂有家表示，給深圳“以舊換新”業主7至8折的傭金專屬折扣，具體根據不同房源標的確定。

記者了解到，各地還在根據市民反饋意見，持續對“以舊換新”政策進行調整和完善。業內人士認為，“以舊換新”可以推動商品房市場去庫存，加快保障性住房供給。疊加不斷落地的各類政策，其作用將不斷顯現。