上半年深圳樓市政策進行多次調整，市場逐漸復蘇。圖是深圳市政務服務中心住房公積金服務廳。 資料圖

據樂有家研究中心最新數據統計顯示，今年1-6月全市二手住宅過戶成交21394套，同比上漲近32%，是近3年上半年的新高。

但一半歡喜一半愁，南都記者從美聯物業全國研究中心了解到，上半年，深圳一手住宅預售量為24965套，同比下跌27.7%，環比下跌34.7%。一手住宅備案量12135套，同比下跌25.1%，環比下跌21.3%。

樓市熱度兩極分化，過去的半年深圳二手房為什么熱度飆漲，又有哪些賣得最好？新房庫存屢創新高的情況下，哪些買家在為樓市買單？

二手房 6月過戶量達4172套，同比上漲73%

數據顯示，上半年，深圳二手住宅過戶21394套，按半年度計算，為2021年下半年之后新高，套數同比增長32%。對比來看，據樂有家研究中心數據，2022年上半年，深圳二手住宅過戶僅為9965套；2023年上半年，深圳二手住宅過戶為16236套。

那么上半年到底是哪些房子成交火熱？據深圳貝殼研究院數據，分區來看，上半年二手房成交量排名前三的區依然是：龍崗、福田、南山，增幅第一的為坪山；其中，龍崗區二手房成交排行榜上成交量最高的小區來自坂田北的佳兆業中央廣場，福田區的則為香蜜湖僑香村，南山區的為華僑城片區香山里花園。記者注意到，這一統計中上半年成交套數最多的小區為寶安區的桃源居，上半年成交了154套。

2024上半年，隨著限購、限貸放松等政策，有效激發了剛需置業者的入市意愿，剛需低價物業成交增多。分成交價格段來看，樂有家門店成交數據顯示，2024上半年成交的二手房里，總價300萬元以內的占比達到21.9%，對比2023下半年增加了4.3個百分點，是各總價段里唯一占比上漲的區間。主力軍仍然在總價300萬-500萬元區間，占比維持在34%。

值得一提的是，從上半年深圳樓市趨勢來看，深圳市房地產市場的活躍度在6月份有所提升，二手房市場的表現尤為顯著。6月，深圳二手房過戶量重回4000大關，達4172套，環比上漲5%，同比上漲73%，創下自2021年4月以來的新高。

“網簽量連續4個月保持在5000套左右的榮枯線水平。”深圳樂有家研究中心預計，市場交易量若能繼續企穩，隨后也將迎來價格的穩定。

美聯物業深圳董事總經理江賢亮指出，上半年深圳的樓市政策進行了多次調整，有效地促進了市場復蘇。特別是首付比例下調、房貸利率下調以及限購放松，都極大地促進了住宅市場的銷售回升，上半年二手住宅的備案量更是創下近三年以來新高。然而買家的觀望心態仍然較濃，只有盡快清除市場上阻礙樓市回暖的不確定因素，交易量才有機會進一步擴大。

預測 以價換量，核心區域或將率先企穩

樓市的細微變化也在影響著買賣雙方的判斷，從上半年市場表現來看，深圳樓市的買賣雙方出現了明顯的四個特征。

第一，議價率擴大。數據顯示，上半年深圳二手房新增掛牌均價同比下跌11%，環比下跌13%；議價率方面，今年上半年為6.7%，達到2019年以來半年度新高，相比去年同期擴大0.9%。

議價率表示成交價和業主報價的差距，當前的議價率處于高位，表示業主報價普遍偏低，當前市場環境下愿意調整預期降價出手的業主變多了。貝殼研究院認為，這樣的變化一方面說明業主整體心態偏弱，因此定價合理；另一方面，剛需成交比例擴大，吸引剛需盤業主掛牌，最終也在一定程度上拉低了均價水平。

政策底已到，市場底未到，以價換量還會持續。樂有家預計量價完全企穩還需要再觀察半年。如果后續交易量持續穩定，部分核心區域、優質樓盤的價格也會率先企穩。

第二，調漲占比波動。二手房掛牌業主的調漲占比，反映的是市場信心。5月份利好政策密集出臺，調漲占比達到16%，為今年上半年最高。

第三，成交周期延長。2024年上半年買賣雙方成交周期均出現延長，其中房源成交周期約204天，同比延長25天，環比延長21天；客源成交周期約88天，同比延長35天，環比延長35天。利好政策落地，市場信心回升，不少前期處于觀望的置業者陸續入市。

第四，貸款比例回升。首次置業、普通換房置業入市積極，他們對房貸的依賴程度較高，令貸款比例出現回升。數據顯示，上半年，以貸款方式購房的比例為77%；平均貸款成數為64%，達到2019年以來半年度新高。

新房 成交下滑，去化周期超22個月

二手房熱度回暖的同時，深圳一二手房的成交量再次走到分水嶺。上半年，新房住宅網簽12135套，同比2023年上半年下滑25.1%。

數據顯示，上半年共有61個項目取得批售（含人才房、安居房等類型），合計供應新房31027套，同比下降21.5%，環比下降31.4%。其中新房住宅27555套，同比下降20.3%，環比下降28%。南山、光明、龍崗排名住宅供應前三，其中南山住宅供應量以6539套領先全市。

整體來看，今年上半年房企推盤積極性偏弱。其中，僅3月小陽春期間出現供應放量，6月雖然是年中沖刺節點，但第二波供應高峰沒有如期而至，導致新房供應量出現“三連降”。

新房去化不佳，雖然開發商謹慎推盤，但6月底一手住宅庫存量仍處高位。深圳住建局數據顯示，截至6月末，深圳新房住宅可售房源51277套，去化周期小幅下降至22.3個月，主要是新房供應減少，房企集中精力去化在售項目，因此可售庫存有所下降；同時，在多項利好的政策推動下，大力提振市場信心，令部分熱度較高的項目去化加快。而非住宅可售套數為32523套，去化周期上升至61.8個月，非住宅項目去化壓力進一步加大。

那么今年上半年新房市場哪些項目頂住了市場壓力呢？分區來看，2024上半年，深圳新房成交量排名前三的區域為寶安、龍崗、龍華。從具體樓盤來看，個別營銷亮眼或性價比超高的項目去化較好。例如寶安胤璇中心大廈258批客選129套房，開盤當天去化98%；中海深灣玖序516批客選293套房，開盤入袋超100億，可見市場上不缺購買力。

深圳貝殼研究院認為，下半年的供需歷來比上半年更旺盛，今年也不例外。新房供應量方面，預計較上半年會有較大增加，在金九銀十、年底置業旺季的驅動下，新房、二手房的成交量有望保持上升勢頭。