日前，深圳豪宅項目“日光”的消息引起市場關注。7月21日，深圳福田海德園A區開啟線上選房，僅用不到3小時，116套總價1000萬元起的房源全部售罄，去化率100%，當日銷售額約26.9億元。這是深圳今年首個開盤即售罄的項目。

一邊是豪宅項目熱銷，另外一邊則是新房住宅去化周期的上漲和一二手房價均價下跌。樂有家研究中心數據顯示，2023年12月開始深圳一手住宅去化邁入20個月，此后持續走高，2024年6月最新去化時間達到24.8個月。價格方面，6月新房成交均價5.36萬元/平米，環比下跌3%，與1月比下跌7%。

另外，深圳樂有家門店成交數據顯示，7月上旬二手住宅成交均價為5.9萬元/平米，對比6月持續下滑3%，意味著深圳房價正式邁入“5字頭”。

漲價入市仍遭搶購

7月21日，深圳海德園A區開盤即售罄，這也是該項目第四次開盤即售罄。具體來看，海德園于2021年11月、2022年5月、2023年6月分別推出過181套、239套、237套房源，前三次的銷售均價約為12.6萬元/平米，而此次加推是最后一批產品。

與以往不同的是，此次海德園加推的價格與過往三次相比有所提高，單價比以往每平米上漲了2500元，房源總價1000萬元起。具體來看，該項目發布的銷售方案顯示，本次預售住宅房源共6棟建筑，共計116套，單套住宅建筑面積約87平米—450平米，毛坯交付，均價為每平米12.85萬元。

需要注意的是，海德園A區此次單價的上漲并沒有勸退購房者。根據項目公布的意向登記名單顯示，380批意向客戶參與搖號，相當于三個人搶一套房。而開盤當天，不到三個小時，相關房源便全部售罄。

在當今的市場行情下，海德園為何還能受到購房者的青睞？

7月23日，美聯物業全國研究中心總監何倩茹在接受《華夏時報》記者采訪時表示，加上本次開盤，海德園已開盤四次，且次次均“日光”，這跟項目的位置和定位有非常大的關聯。首先海德園這個項目走的是高端路線，且項目位于傳統的香蜜湖豪宅區內，與同區域住宅相匹配。另外，其教育資源也具有相當的優勢，開盤價格比同區域同品質的二手房要低，是入住香蜜湖片區的好機會，所以很容易“開盤即售罄”。

資料顯示，海德園目前配套的小學和初中學區分別是紅嶺實驗小學和深圳高級中學（集團）南校區（最終學區劃分以入學當年教育局公示為準）。其中，與紅嶺實驗小學同屬于一個教育集團內的紅嶺中學，以及深圳高級中學均是深圳八大名校之一。

正如何倩茹上述提到的，海德園之所以能夠多次日光，除了教育資源受到青睞外，價格周邊同品質二手房要低也是主要因素之一。

貝殼找房APP顯示，海德園附近有天健公館、萬科香蜜府、錦廬花園、安欒公館等二手房房源，目前多數掛牌單價在14萬元/平米以上。

截圖自中介平臺

“改善型產品的銷情是最理想的”

在深圳的豪宅市場上，海德園熱銷并不是個例，深灣玖序在今年6月28日開盤當天官宣攬金100.2億元，516組購房者選293套房源。

具體來看，深灣玖序位于深圳灣超級總部基地，是中海地產（0688.HK）旗下的項目。公開資料顯示，該項目的毛坯備案均價為13.33萬元/平米，單個房源總價在約2000萬元—1.1億元。值得一提的是，深灣玖序開放樣板間后，需驗資1000萬元才能看房。

另外，據記者觀察，今年深圳部分豪宅法拍房也受到了市場的追捧。像7月10日，深圳南山區華僑城純水岸一棟建筑面積為463.91平米的別墅法拍房，以2.32億元總價成交，折合單價約50萬元/平米。有業內人士指出，這個價格創下深圳法拍房單價和總價新高。

今年4月3日，深圳5套法拍豪宅均以高溢價成交，其中一套是南山區沙河東路西沙河高爾夫別墅A02整棟房產。該房產建筑面積約424平米，起拍價約3906萬元，評估價是4882萬元。最終成交價約為1.6億元，折合單價37.8萬元/平米，溢價率超300%。

對此，何倩茹指出，從歷史數據看，在市場發生變化的時候一般是“豪宅先行”，因為能購買豪宅的群體一般比普通市民更容易發現市場的變動。目前深圳市場整體正在回暖，新房市場上的豪宅、法拍市場上的豪宅價格都具有優勢，因此是很好的購入時間。另一方面，目前深圳市場上改善型產品的銷情是最理想的，豪宅是改善型中的高端產品，因此豪宅賣得好就更容易理解了。

深圳樓市分化

不僅僅是豪宅項目熱銷，深圳樓市的現狀還包括新房住宅去化周期的上漲和一二手房成交均價下跌。

樂有家研究中心指出，2023年12月開始深圳一手住宅去化邁入20個月，此后持續走高，2024年6月最新去化時間達到24.8個月。去化周期的上漲，反應了新房市場交易活躍度的不及預期。“去庫存”成為當下全國樓市的主要任務，去化周期超過36個月的城市，將暫停新增用地出讓。深圳雖然遠沒有達到此數值，但已經是歷史較高水平。

在新房成交價格方面，樂有家研究中心數據顯示，6月新房成交均價5.36萬元/平米，環比下跌3%，與1月比下跌7%。新房價格與新增供應息息相關，如當月入市的剛需項目多，勢必會拉低成交均價。其中，各區新房成交價格最高的是福田與南山，均超過9萬元/平米。羅湖、龍華與寶安在5—6萬元/平米區間，鹽田、龍崗與坪山在3—4萬元/平米區間。大鵬價格2.7萬元/平米，深汕合作區僅1.2萬元/平米。

不過，何倩茹則指出，美聯物業統計的數據顯示，深圳新房價格6月比1月是上漲的，但幅度變化不大，而且由于每個月備案的項目都不一樣，因此深圳全市月度價格出現起伏是正常的。而根據美聯物業代理的新房項目的銷售數據顯示，今年新房的價格穩中有跌，銷售情況較好的維持去年以來的折扣，銷售情況比較差的還會適當增加折扣，所以本年度一手住宅的價格整體呈現下行的態勢。

此外，深圳樂有家門店成交數據顯示，7月上旬二手住宅成交均價為5.9萬元/平米，對比6月下跌3%，也意味著深圳房價正式邁入“5字頭”。樂有家研究中心數據統計顯示，2024上半年深圳共有7個行政區的二手成交價跌破6萬元/平米，分別為羅湖、龍華、龍崗、鹽田、光明、坪山、大鵬，寶安則恰好在6萬元/平米。