5月27日，上海樓市迎來一則重磅：最低首付款比例調整為不低于20%、外環內二手房放開非本市戶籍單身限購、非滬籍社保年限調整為3年、多孩家庭可再購買1套住房、個人住房公積金貸款首付比例下調和貸款額度提高……“滬九條”釋放出的友好信號，令市場信心大增。

如今，政策落地已有兩個多月，來自上海市房地產交易中心的各項數據顯示，樓市交易活躍度均明顯提升，三四月份“小陽春”后淡季常規被打破。

專家分析，“滬九條”的出臺，更好地滿足了市民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

連續5個月成交超“枯榮線”，二手住房成交價止跌企穩

按照樓市傳統規律，通常三四月份“小陽春”以后就開始逐步往下走。七八月炎熱的天氣，會將樓市帶入成交淡季。

上海常年高溫天數是20天，今年目前為止的高溫天數已超額完成“KPI”。然而，灼熱的氣溫，并未阻止樓市呈現出“淡季不淡”的態勢。“滬九條”的出臺，改變了這個傳統的下行趨勢。

來自上海市房地產交易中心的數據顯示，自今年3月起，單月成交套數均超過1.5萬套的榮枯線。6月成交2.37萬套，為2021年7月以來的單月新高，同比增加95%。7月成交1.8萬套，雖比6月有所下降，但同比增加45%，且與3月“小陽春”基本持平，成交面積比3月高出5萬平方米。

6、7兩個月，二手住房的月均成交套數約為2.1萬套，整體處于較高成交水平。數據還顯示，1-7月，二手住房成交952萬平方米，同比增加10%，增幅比今年1-6月擴大5個百分點。

根據同質可比口徑，今年1-5月二手住房成交價格持續下跌，“滬九條”出臺后，6月環比上漲1.2%，7月環比上漲0.5%，價格止跌企穩。

7月市場先行指標雖然出現季節性回落，但明顯高于近年平均水平，新增帶看量比近五年平均水平增加26%，新增購房委托量比近五年平均水平增加29%。

一手住房認購提升銷售提速，6月成交創今年新高

“滬九條”的積極作用在一手住房中也有明顯表現，來自上海市房地產交易中心的數據顯示，今年6-7月，上海一手住房的平均成交面積為69萬平方米，比今年1-5月的月均成交面積增加41%。其中，6月一手住房成交81萬平方米，為今年以來單月最高。截至目前，新盤認購水平、續盤銷售去化延續了政策出臺以來的水平。

新開盤項目認購和銷售水平提升。6-7月，全市共有54個項目完成認購，認購水平比今年1-5月提高35%；開盤當日平均銷售率超過50%，高于今年1-5月的40%。

續銷項目銷售去化提速。6-7月，一手住房項目來訪量增加，續銷項目銷售明顯提速，日均成交面積比1-5月增加60%左右。

今年7月，一、二手住房預計合計成交210萬平方米，同比增加12%，單月合計成交量同比自5月以來連續3個月保持正增長。

“老舊小”成交活躍度提升，多子女家庭購房政策效應顯現

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，“這次政策力度大，如果進行比較的話，力度甚至超過去年9月的“認房不認貸”優化；且受益人群覆蓋面廣，超出市場預期。”

這兩個月存量新增購房需求積極釋放。“滬九條”激發了三類群體的新增購房需求，即：繳納社保年限從5年調整為3年的非滬籍居民；購買外環內二手住房的非滬籍單身人士；多子女家庭。數據顯示6-7月，這三類群體已購住房10550套。

“老舊小”成交活躍度也提升了。6-7月，全市“老舊小”住房成交約1.6萬套，其中出售屬于家庭唯一、外環內“老舊小”住房約5700套，

多子女家庭購房政策效應也有所顯現。6-7月，多子女家庭購買一手住房約1840套；申請“核減住房套數適用首套房貸政策”的2557套，其中一手住房870套，二手住房1687套。

居民購房杠桿水平提升，置換購房需求穩定釋放

數據還顯示，今年7月，二手住房貸款平均成數為61%，與6月基本持平，比政策出臺前提高了5個百分點；其中套總價在1000萬元以下的貸款平均成數比政策出臺前提高了7個百分點。

置換購房需求穩定釋放。經對“滬九條”出臺后一周內出售住房的6000戶居民購房進行跟蹤監測，7月置換購房比例持續提高。其中，置換購買二手住房套均約94平方米，比置換前增加了17平方米；置換購買一手住房套均約123平方米，比置換前增加了36平方米。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，從近期國家統計局的監測數據看，上海房地產市場無論是同類城市表現還是歷史數據表現，均呈現積極向好的態勢。這和政策精準到位、市場需求積極釋放、預期持續向好的態勢有關系。而且從最近兩個月的市場反饋看，包括市區二手房、改善型樓盤等表現更好，充分說明剛需和改善型住房需求正積極釋放，此類態勢有望延續。