8月6日，西安市住房和城鄉建設局（下稱：西安住建）公布了最新二手房網簽數據。

數據顯示，7月，全市存量房（二手房）網簽備案面積98.00萬平方米，其中住宅網簽備案9268套，面積93.44萬平方米。

低景氣樓市周期下，西安房價走出獨立行情：新房價格連月上漲，二手房卻量增價跌。

為了進一步緩解庫存壓力，5月，西安住建發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》；6月西安市房地產行業協會發布“以舊換新”活動倡議書。

區別于其他城市，西安提出“支持房地產企業、經紀機構、金融機構合作建立‘以舊換新’購房模式”，其中增加了“金融機構”的角色。此外，西安還提出“鼓勵經紀機構分類合理降低經紀費用，積極引導交易雙方共同承擔經紀服務費用”等措施。

易居研究院研究總監嚴躍進分析指出，商品住房“以舊換新”有助于激活二手房市場，促進房源流通，并對新房認購產生積極的推動作用，為市場注入新的活力。隨著“以舊換新”活動的深入開展，房地產市場有望得到提振。

供應端兩極分化

6月，西安市房地產行業協會公布了首批參與西安市住房“以舊換新”活動的房地產開發企業、項目共64個，房地產經紀機構11家、商業銀行6家。其中既有龍湖、中建、招商、金茂、綠地、綠城等全國性房企，同時天地源、紫薇、經發等本地房企也現身其中。

7月底，“以舊換新”范圍進一步擴大，房地產項目從首批64個增加至103個，參與的房地產經紀機構增至20家，參與的商業銀行新增1家。

供應端來看，參與以舊換新的開發商反應呈現出兩極分化的情形。

西咸新區一項目銷售負責人王也對21世紀經濟報道記者表示：“面對主城區樓市新政一波接一波的沖擊下，周邊新區樓盤銷售降溫非常明顯。比如今年3—4月份，新區部分項目還能做到平銷，一些豪宅產品也能保持月銷20套以上。但隨著二手房市場擠壓以及主城區樓市沖擊，銷售量、到訪量都出現下滑，甚至做不到平銷。”

王也進一步表示，基于此，很多項目本身銷售過程中就有大量折扣優惠，此外開發商還會找銀行合作，貸款不僅利率優惠，放款速度也很快。而這些項目與“以舊換新”項目名單重疊度非常高，所以政策對于這些項目去化助力比較有限。

21世紀經濟報道記者走訪發現，西安首批次參與“以舊換新”的60個項目中，22個項目位于西咸新區，占比約37%；其余項目大多位于新開發的高新三期及軟件新城區域。

第二批次擴充樓盤名單中，共計37個項目，其中22個項目位于西安市周邊區域，占比約59%。城六區核心地段項目數量屈指可數。

“相對好賣的房子基本不會參與‘以舊換新’。這些項目一般處于核心地段、配套齊全。且在目前的市場環境下，均價也很具有競爭力。”一位國有房企項目負責人表示。

上述人士進一步指出，開發商項目有其預期的去化節奏，而“以舊換新”房源鎖定期不少于90天。開發商需要回籠資金穩定現金流，交易鏈條上面涉及的聯動機構都不愿意也沒必要承擔不確定性帶來風險，這就導致熱門項目積極性并不高。

招商蛇口華東研究院院長陳杲分析指出，目前房企現金流壓力比較大，問題主要有三個方面，一是銷售下降，二是監管趨嚴，三是合作方不斷出現問題。從“以舊換新”這個事情看，應該是長線的，不是立竿見影的，根源在于大家誰來買二手房的問題。

市場端期待更多“誠意”

值得注意的是，西安“以舊換新”明確了住房報名參與、選購新房、出售舊房、完成新房交易（或退訂）具體流程。

簡單來講，房東選好意向房源后需要與開發商簽訂協議、繳納意向金，約定優惠條件、房源等細節信息，而被選定新房房源將會進入不少于90天的鎖定期。

在這90天內，房東需要聯合經紀機構出售舊房。如果舊房出貨成功，房東便可按上述合同購置新房，反之交易作廢，開發商退還意向金，房東則不承擔任何違約責任。

“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。”房地產經紀機構業務員張文對21世紀經濟報道記者表示，“一部分房東們有置換改善需求但手里沒有現金，在當前的市場情況下，二手房議價權多數掌握在買家手里。而多數房東不愿意降價太多，因為他們想要置換更新更大的房子，也需要更多資金。所以，目前真實成交的并不多。”

家住西安市新城區的王梅看中了第一批“以舊換新”名單中的萬科東望項目。在實地走訪和咨詢后，她對21世紀經濟報道記者算了一筆“置換賬”。

萬科東望項目目前只有兩個戶型198平米、180平米的可以進行“以舊換新”，前者單價在一萬五六，總價300萬左右，后者單價超過兩萬，總價超350萬。

王梅表示，對比同板塊新房，萬科東望價格、高層戶型競爭力都不強。對比同板塊二手房，陽光城紫金城二手房均價高，但戶型好。若不執著于全國型品牌，同樣的面積更低的價格還有華清學府城、高科麓灣等小區可選。諸多考慮下，王梅最終未進行購買。

跟王梅情況相似的房東并不在少數。面對價格、位置競爭力較弱的樓盤，她們也在猶豫是否要降價賣房“以舊換新”。此外，也有部分出貨意愿較強的房東愿意拋售，但是否參與“以舊換新”還需要進一步考量。

量增價跌，買進容易賣出難，西安二手房庫存壓力仍然不小。

貝殼官網顯示，截至8月6日，西安二手房掛牌量已超13.5萬套。諸葛找房官網顯示，6月二手房掛牌量在18萬套以上，7月該數據上漲至19萬套以上。

據中指研究院數據《百城價格指數報告》顯示，7月西安新建住宅價格環比上漲0.28%，位列全國第8，二手房下跌0.78%。

整體而言，二手房掛牌量在持續增加，價格卻震蕩下行