5月27日電(中新財經記者 左宇坤)一線城市上海，對房地產市場放出了“連環招”！

5月27日，上海發布《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》(以下簡稱《通知》)。分析認為，上海政策優化涉及內容豐富，覆蓋外地戶籍、人才、單身、離異、企業、多孩家庭、贈予等層面，更好落實服務安居導向。

資料圖：上海。許婧 攝

調整限購，業內稱力度大、影響直接

“上海本次新政最大的特點就是限購政策的大幅度的調整。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉直言，無論是全市范圍的限購資格的調整，還是針對新城的、針對多子女家庭的，新政之后符合購房資格的群體很明顯會增加不少。

限購政策的調整中，面向人群最廣的是將非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限從“連續繳納滿5年及以上”調整為“連續繳納滿3年及以上”。

人才購房方面，將新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房相應從“連續繳納滿3年及以上”調整為“連續繳納滿2年及以上”，自貿區臨港新片區的非滬籍人才購房繼續執行“連續繳納滿1年及以上”規定。

“政策中限購放松的力度最大，對市場的影響也最直接，新城及寶山、金山區域的限購縮短至2年對于外圍區域的新房去化將起到重要推進作用。”58安居客研究院院長張波認為。

而此前已經歷過調整的單身人士購房要求，《通知》最新規定為：將新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房區域，擴大至所在區全域；非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房。

對于離婚買房，則取消離異購房合并計算住房套數規定，對夫妻離異后購房的，不再按離異前家庭計算擁有住房套數。調整住房贈與規定，已贈與住房不再計入贈與人擁有住房套數。

張波認為，以上兩點旨在取消一些不適應當前情況的限制性措施，以保障自住型需求。

此外，《通知》對二孩及以上的多子女家庭(包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭)也提供了新的房票，在執行現有住房限購政策基礎上，可再購買1套住房。同時支持企業購房用于職工居住，對企業購買小戶型二手住房(系指2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房)用于職工租住的，不再限定購買住房套數。

降低首付，持續降低房貸門檻

在限購政策調整的基礎上，《通知》降低了首付比例，降低了符合購房資格群體的購房門檻。

具體來看，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于20%。二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于35%，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實行差異化政策，最低首付款比例調整為不低于30%。

結合對限購和首付的調整來看，張宏偉認為，當下上海樓市處于調整狀態，外環以外的供應量增加，以五大新城為代表的上海外環外市場需求偏弱，基本是以價換量的狀態。而上海外、中環以內的中高端房源雖然上半年暢銷，但下半年豪宅市場將迎來集中入市。因此本次調整能讓更多購房需求入市，帶動成交量在接下來兩個月的回升。

下調利率，30年百萬貸款少還14余萬利息

房貸利率也應聲而落。《通知》明確，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減45個基點(調整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.5%)。

二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減5個基點(調整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.9%)；自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區調整為不低于相應期限LPR減25個基點(調整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.7%)。

“以重點區域二套房認購、100萬貸款本金、30年等額本息償還方式為例，調整前的月供為5008元，調整后的月供為4603元，減少405元；調整前的利息支出總額為802739元，調整后為657019元，減少145720元。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示。

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭提到，2024年1-4月，上海商品住宅(不含保障房)成交面積為193.92萬㎡，同比降幅仍較大。與此前的“漸進式”放松政策不同，本次上海政策調整針對性更強、力度更大、涉及范圍更廣，通過降成本、降門檻、調整供應及刺激需求等方式，對信貸、限購、土地供給等方面進行調整。

響應趨勢，創新補貼“以舊換新”

根據中指研究院不完全監測數據，截至5月27日，全國已有超70城表態支持住房“以舊換新”“收舊換新”，但仍處于政策探索階段。在這樣的趨勢下，上海也提出對符合條件的“以舊換新”居民家庭，給予住房置換期間過渡租房、裝修搬家等適度補貼。

“上海此次統籌存量和增量，對二手房盤活、認購等落實較多創新政策。尤其是創新性提出兩種補貼模式，在主城區老舊小住房消化同時，有力支持居住困難家庭改善居住條件。”嚴躍進表示。

張波還指出，對于單身人士二手房購房擴大至外環內二手房，更多也是考慮承接置換需求的“以舊換新”，帶動大量二手房成交，以促進置換鏈條打通。

張波認為，總體來看本次政策的力度明顯加大，并且限購門檻降低會提升購房需求，預計上海部分區域的供大于求態勢會發生轉變，部分區域的成交量短期內會得到明顯提升。

“目前一線城市樓市政策里，上海力度最大。上海這次為其他一線城市做了樣板，接下來其他一線、強二線城市在限購、降首付、房貸利率下調等會有進一步寬松舉措。”張宏偉說。(完)