上海重磅樓市新政終于落地。“我的客戶都比我先知道，好幾個(gè)人給我發(fā)了新政策過來，感覺要忙了。”一家大型連鎖中介的內(nèi)部人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

5月27日，上海發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，從社保繳納年限、購(gòu)房資格、首付比例、房貸利率等多個(gè)方面，全方位優(yōu)化了樓市政策，以更好地滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。新政自2024年5月28日起施行。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，作為第一個(gè)響應(yīng)政策號(hào)召，并對(duì)限購(gòu)、限貸、利率等政策進(jìn)行調(diào)整的一線城市，可見上海對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)的決心和積極性，各項(xiàng)政策綜合作用，致力于減輕居民還貸壓力，提振居民信心。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次上海一攬子房地產(chǎn)政策，將發(fā)揮積極作用和效應(yīng)。此次政策統(tǒng)籌市場(chǎng)和保障、存量和增量，在提升住房品質(zhì)、促進(jìn)職住平衡同時(shí)，更好滿足了居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。政策落地和實(shí)施，將更好引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和增強(qiáng)市場(chǎng)信心，也將進(jìn)一步促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

有業(yè)內(nèi)分析預(yù)計(jì)，其他三個(gè)一線城市及其他各省市也會(huì)積極跟進(jìn)，特別是現(xiàn)在仍保留限購(gòu)的七地（北京、廣州、深圳、石家莊、海南、天津）大概率會(huì)在現(xiàn)有限購(gòu)的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。

購(gòu)房資格要求松綁

此次新政中最引人關(guān)注的莫過于限購(gòu)政策的優(yōu)化，涉及內(nèi)容豐富，覆蓋非上海戶籍、人才、單身、離異、企業(yè)、多孩家庭、贈(zèng)予等層面。

在非滬籍居民購(gòu)房方面，所需繳納社保或個(gè)稅年限從過去的“連續(xù)繳納滿5年及以上”縮短為“連續(xù)繳納滿3年及以上”。其中，五個(gè)新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購(gòu)房的社保繳納要求從3年縮短為2年；自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)則繼續(xù)執(zhí)行繳滿1年的規(guī)定。

同時(shí)，非滬籍購(gòu)房者能買房的范圍也顯著擴(kuò)大，其中非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域，擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手房；原本在五個(gè)新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購(gòu)房區(qū)域，擴(kuò)大至所在區(qū)全域。

上述政策放寬了購(gòu)房資格，直接擴(kuò)大了可購(gòu)房群體，及其購(gòu)房范圍。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，通俗來說，非滬籍購(gòu)房者若是有3年社保，無論單身還是已經(jīng)結(jié)婚，在市區(qū)即如黃浦區(qū)、虹口區(qū)等就可以買一套二手房，為滿足剛需住房需求創(chuàng)造了有利條件。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦也表示，滿足要求的非滬籍單身人士可以在全上海市范圍內(nèi)購(gòu)買1套二手房，這樣舉措可以讓買家有更多選擇余地，如果選擇購(gòu)買外環(huán)內(nèi)二手房也意味著盤活存量市場(chǎng)，讓改善型買家有機(jī)會(huì)賣掉手里的二手房再去購(gòu)買新房，有助于打通新房和二手房之間的置業(yè)鏈條。

新政同時(shí)對(duì)離婚購(gòu)房、贈(zèng)與的要求也進(jìn)行了放松。新政規(guī)定，取消離異購(gòu)房合并計(jì)算住房套數(shù)規(guī)定，對(duì)夫妻離異后購(gòu)房的，不再按離異前家庭計(jì)算擁有住房套數(shù)。同時(shí)，關(guān)于住房贈(zèng)與的，已贈(zèng)與住房不再計(jì)入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)。

此前2021年初，上海曾明確“夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算”。同年7月，上海又出臺(tái)新規(guī)明確，通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍計(jì)入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)。

盧文曦認(rèn)為，上述兩項(xiàng)新規(guī)實(shí)際上是對(duì)于原先比較嚴(yán)格的要求進(jìn)行合理松綁，避免非常時(shí)期過于嚴(yán)格的政策誤傷到正常住房需求。某央企在滬營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也向記者表示，放松離婚買房的規(guī)定，也就意味著有實(shí)力的客戶可以通過離婚獲得購(gòu)房資格，改善類客群也有望得到擴(kuò)大。

此外，對(duì)二孩及以上的多子女家庭，無論是否為上海戶籍，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，可再購(gòu)買1套住房；同時(shí)，對(duì)于多子女家庭，優(yōu)化其在個(gè)人住房貸款中首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，減少購(gòu)房利息負(fù)擔(dān)。

在億翰智庫(kù)看來，上海的此輪政策不僅僅是為提振樓市，也是為長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展蓄力，發(fā)揮城市優(yōu)勢(shì)搶“人口”，提振城市活力，激發(fā)城市發(fā)展動(dòng)能，緩解人口老齡化、少子化等壓力，未來不排除政策進(jìn)一步放松的可能。

進(jìn)一步降低購(gòu)房成本

在降低購(gòu)房門檻的同時(shí)，上海此次還對(duì)住房信貸政策進(jìn)行了有效優(yōu)化，從商貸和公積金貸款，首付比例、利率、額度等維度持續(xù)降低房貸成本。

從首付比例來看，此次有較大比例下調(diào)。此前，首套的首付比例為30%，二套房首付執(zhí)行差異化政策，在青浦、嘉定等區(qū)域?yàn)?0%，主城區(qū)為50%。

新政之后，首套房的首付比例降低到20%；二套房的首付比例仍執(zhí)行差異化政策，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域降低至30%；主城區(qū)則為35%。

盧文曦分析，首付比例的大幅下調(diào)，對(duì)于剛需和改善的購(gòu)買力釋放都有明顯幫助。對(duì)于改善型買家來說，當(dāng)前二手房交易時(shí)間長(zhǎng)，而且還價(jià)空間大，如果急于成交，房東可能要在掛牌價(jià)上打8折甚至更多折扣才能實(shí)現(xiàn)。較大的價(jià)格讓步，可能會(huì)使業(yè)主延緩或擱置置換計(jì)劃。

“現(xiàn)在首付比例大幅下降，首付款壓力明顯減小，有置換需求的業(yè)主不用急于賣一買一，可以先買新房，二手房賣掉后的房款進(jìn)一步用來抵沖貸款等。交易上的急迫感和焦慮情緒會(huì)緩和很多。”盧文曦表示。

同時(shí)，本次對(duì)房貸利率的調(diào)整，也可以有效緩解月供負(fù)擔(dān)。根據(jù)新政，首套房的商貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR減45個(gè)基點(diǎn)，也即5年期以上房貸利率最低為3.5%；二套房為L(zhǎng)PR減5個(gè)基點(diǎn)，最低為3.9%，嘉定、青浦等6個(gè)行政區(qū)則為3.7%。

據(jù)中原地產(chǎn)測(cè)算，二套房的房貸利率下調(diào)幅度最大，從此前的4.25%降低到3.9%，若以等額本息方式還款，貸款100萬元，期限30年，月供為4717元，總利息支出69.80萬元，比原先分別減少約202元和7.3萬元。金融政策組合會(huì)讓購(gòu)房者切實(shí)降低購(gòu)買成本。

盧文曦分析，自從5月17日全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議后，各部門為穩(wěn)樓市提出多維度、多方面政策舉措。上海作為一線城市，市場(chǎng)對(duì)其穩(wěn)樓市的政策期待更高，最近幾天新增客戶量、業(yè)務(wù)咨詢量等先前指標(biāo)開始有所好轉(zhuǎn)。當(dāng)前政策落地，利好兌現(xiàn)，會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化樓市企穩(wěn)的心理預(yù)期。

實(shí)際上，政策發(fā)布后不久，立刻就有開發(fā)商和購(gòu)房者行動(dòng)了起來。記者從上海龍湖青云闕處了解到，該項(xiàng)目今天開啟“24小時(shí)不打烊”模式，當(dāng)前售樓處已有購(gòu)房者在簽訂合同，一些客戶則在沙盤前討論著購(gòu)房的最后細(xì)節(jié)。

此前有折扣促銷的項(xiàng)目也已對(duì)內(nèi)發(fā)布通知稱，項(xiàng)目的價(jià)格將回調(diào)。亦有項(xiàng)目銷售連夜預(yù)約客戶，“今天晚上有3、4個(gè)客戶前來談”。也有房地產(chǎn)中介已經(jīng)開始接待前來咨詢的購(gòu)房者，“在跟客戶解讀政策，是要忙起來了”。

某滬上項(xiàng)目的銷售主管表示，這輪政策預(yù)計(jì)會(huì)促使社保差一點(diǎn)時(shí)間的客群、有需求買2套的客群加快入市。

“6月是上半年收官的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)出政策對(duì)促進(jìn)樓市交易穩(wěn)定有重要意義。”盧文曦稱，政策對(duì)剛需和改善型買家都釋放出友好信號(hào)，預(yù)計(jì)樓市成交量有望穩(wěn)中向好。